Τα επόμενα χρόνια θα δούμε περισσότερες ισραηλινές επενδύσεις στον τομέα του real estate στην Ελλάδα, τόσο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη όσο και σε δημοφιλή ελληνικά νησιά, όπως η Κρήτη, η Λευκάδα και η Κέρκυρα, εκτιμά ο Εϊτάν Μαόζ ιδρυτής και CEO της εταιρείας «E.M Global Real Estate Investment».
Ο Εϊτάν Μαόζ που είναι μέλος της εκτελεστικής επιτροπής του Ισραηλινοελληνικού Επιμελητηρίου, με έδρα το Τελ Αβίβ, σημειώνει πως μεγάλες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία του Ισραήλ, που δραστηριοποιούνται αποκλειστικά ή κυρίως στις ΗΠΑ και βασίζονται στην εκμετάλλευση ακινήτων με τη μορφή μετοχών, έχουν αρχίσει να ενδιαφέρονται για την Ελλάδα, βλέποντας την αναπτυξιακή προοπτική της χώρας.
Στον αντίποδα βέβαια, σύμφωνα με τον κ. Μαόζ, υπάρχει μεταξύ κάποιων επενδυτών στο Ισραήλ η αίσθηση ότι το τρένο της ευκαιρίας για πολύ υψηλές αποδόσεις στα ακίνητα στη χώρα μας πιθανώς να έχει ήδη χαθεί. Κι αυτό διότι οι τιμές ακολουθούν πλέον την ανιούσα σε σχέση με τα χρυσά «deals» της περιόδου της οικονομικής κρίσης του 2009, και ίσως θεωρούνται ήδη πολύ υψηλές σε περιοχές όπως η αθηναϊκή «Ριβιέρα».
Αντικίνητρο το τραπεζικό σύστημα
Επιπλέον, το τραπεζικό σύστημα φαίνεται ότι αποτελεί αντικίνητρο για κάποιους Ισραηλινούς επενδυτές στον τομέα του real estate, καθώς «ενώ στις ΗΠΑ ή τη Γερμανία παίρνουν δάνεια με πολύ ανταγωνιστικά επιτόκια, στην Ελλάδα δεν φτάνουν καν στο σημείο να διαπραγματευτούν τα επιτόκια, καθώς τα δάνειά τους συχνά δεν εγκρίνονται ποτέ», υποστηρίζει ο κ. Μαόζ, μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ από το Τελ Αβίβ, όπου επέστρεψε ύστερα από δύο εβδομάδες παραμονής -εν μέσω χιονιά- στην Αθήνα.
Σημειώνεται ότι η εταιρεία του Ισραηλινού επιχειρηματία βρίσκεται σε διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Καλλιθέα, έναντι τιμήματος 1,5 εκατ. ευρώ.
Από τους κορυφαίους «παίκτες» στην ελληνική αγορά το Ισραήλ
Σε κάθε περίπτωση, οι ισραηλινές επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα βρίσκονται σε ανοδική τροχιά, με τον πρέσβη του Ισραήλ στην Αθήνα Γιόσι Αμράνι να έχει επισημάνει ότι η χώρα του είναι από τους κορυφαίους «παίκτες» στην ελληνική αγορά τουρισμού και real estate.
Σε πόσα εκατομμύρια ευρώ μεταφράζεται αυτή η επενδυτική παρουσία; Άγνωστο. Όπως λέει ο κ. Μαόζ, είναι σχεδόν αδύνατο να καταγραφεί το συνολικό ύψος των ισραηλινών επενδύσεων σε ακίνητα στην Ελλάδα -μεταξύ άλλων και επειδή πολλοί επιχειρηματίες δεν επενδύουν απευθείας από το Ισραήλ, αλλά μέσω άλλων χωρών.
Γεννημένοι επιχειρηματίες και το αμερικανικό όνειρο του Ισραήλ
Το βέβαιο είναι ότι, ακόμα και αν δεν μπορεί να ποσοτικοποιηθεί πλήρως, το ενδιαφέρον υπάρχει. Τόσο από ιδιώτες, που θέλουν να αξιοποιήσουν τις αποταμιεύσεις από το υψηλό τους εισόδημα -ο μέσος μισθός στο Ισραήλ ανερχόταν το 2021 σε 3.170 ευρώ και ο κατώτατος ξεπερνούσε τα 1.300- όσο και από μεγάλους επενδυτές, π.χ., του τομέα της φιλοξενίας.
Κατά τον κ. Μαόζ, ο οποίος σημειωτέον κάνει μαθήματα ελληνικών, με στόχο να χειρίζεται άπταιστα τη γλώσσα έως το τέλος του 2022, οι Ισραηλινοί έχουν έμφυτο το επιχειρηματικό πνεύμα, κάτι που γίνεται εμφανές και από το γεγονός ότι η χώρα περιλαμβάνεται μεταξύ των κορυφαίων παγκοσμίως στον κατά κεφαλήν αριθμό νεοφυών επιχειρήσεων.
Και απλοί πολίτες επιθυμούν να επενδύσουν
Συνεπώς, όχι μόνο επενδυτές, αλλά και απλοί πολίτες, επιθυμούν να επενδύσουν τα χρήματά τους, δεδομένου ότι «στο Ισραήλ υπάρχει κι αυτό που λέμε “αμερικανικό όνειρο”, οι άνθρωποι θέλουν να δουν τα χρήματά τους να αυξάνονται μέσα από τις επενδύσεις τους κι όταν εντοπίσουν μια ευκαιρία, θα την αδράξουν. Τα ακίνητα είναι μια σχετικά ασφαλής επένδυση. Κι επειδή οι τιμές των ακινήτων στο Ισραήλ είναι πολύ υψηλές, αναζητούν ευκαιρίες στο εξωτερικό».
Όταν ο ελληνικός τρόπος ζωής απέχει δύο ώρες με το αεροπλάνο
Στο εξωτερικό, οι πιο κοντινές αγορές στο Ισραήλ με προοπτική για αποδόσεις είναι η Ελλάδα και η Κύπρος. «Ένας λόγος που επενδύουν στην Ελλάδα είναι η γεωγραφική εγγύτητα. Πολλοί Ισραηλινοί αγοράζουν ακίνητα στις ΗΠΑ, που ενδέχεται να μη δουν ποτέ από κοντά. Ενώ η Ελλάδα απέχει δύο ώρες με το αεροπλάνο. Μπορείς όχι απλώς να δεις το ακίνητό σου, αλλά και να επωφεληθείς από τον καλό καιρό και τον τρόπο ζωής», σημειώνει ο κ. Μαόζ.
Η εγγύτητα δεν είναι μόνο γεωγραφική, αλλά και στον πολιτισμό και τις συνήθειες, καθώς οι δύο λαοί μπορεί να διαφέρουν σε πολλά, αλλά έχουν και πολλά κοινά, λέει ο Ισραηλινός επιχειρηματίας και μέλος της εκτελεστικής επιτροπής του Ισραηλινοελληνικού επιμελητηρίου και προσθέτει πως άλλα κίνητρα είναι οι ακόμα χαμηλές τιμές των ακινήτων, το γεγονός ότι η Ελλάδα είναι κράτος – μέλος της ΕΕ, η πολιτική και νομισματική σταθερότητα, αλλά και τα φορολογικά οφέλη που απορρέουν από τις διμερείς συνθήκες Ελλάδας – Ισραήλ.
«Εκτός χάρτη» η Ελλάδα για τα συντηρητικά συνταξιοδοτικά κεφάλαια του Ισραήλ
Αν οι μικροί ιδιώτες επενδυτές, τα equity funds και οι επιχειρήσεις του ξενοδοχειακού τομέα ήδη τοποθετούν τα χρήματά τους στην Ελλάδα, για άλλες κατηγορίες επενδυτών του Ισραήλ, η χώρα μας παραμένει εκτός «χάρτη». Αυτό ισχύει -για παράδειγμα- για τους θεσμικούς επενδυτές, όπως τα συνταξιοδοτικά και ασφαλιστικά κεφάλαια και ταμεία, τα οποία αναζητούν project μεγάλου μεγέθους (γύρω ή πάνω από 100 εκατ. ευρώ), δυσεύρετα στην Ελλάδα στον τομέα του real estate, ενώ επιπλέον η λειτουργία τους ρυθμίζεται από την ισραηλινή κυβέρνηση, που επιτάσσει συντηρητικές επενδύσεις χωρίς ρίσκο. Ως αποτέλεσμα του συνδυασμού αυτών των παραγόντων (έλλειψη μεγάλων πρότζεκτ και ρύθμιση), τέτοιοι επενδυτές, που έχουν ήδη τοποθετήσει πολλές εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ στις αγορές ακινήτων των ΗΠΑ ή της Γερμανίας, προς το παρόν δεν «κοιτάζουν» ενεργά την Ελλάδα.
«Σε κάθε περίπτωση, θεωρώ πως η τάση για τα επόμενα χρόνια είναι η συνέχιση των ισραηλινών επενδύσεων στην Ελλάδα, αφού κοιτάζοντας μακροοικονομικά στοιχεία και διαγράμματα, βλέπουμε πως η οικονομία θα γίνει ισχυρότερη, πως η χώρα προχωράει», σημειώνει, προσθέτοντας πως στην εικόνα αυτή συντείνουν και τα μεγάλα πρότζεκτ και έργα υποδομής, όπως το Μετρό της Αθήνας ή η ανάπλαση στο «Ελληνικό», ενώ κρίσιμος είναι και ο ρόλος του Ισραηλινοελληνικού Επιμελητηρίου, που ενθαρρύνει τους επενδυτές να εξετάσουν την Ελλάδα ως επενδυτικό προορισμό.
Ποιες περιοχές συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον
Σε ποιες περιοχές της Ελλάδας επικεντρώνεται το ισραηλινό επενδυτικό ενδιαφέρον στα ακίνητα; «Εννοείται Αθήνα, αλλά και Θεσσαλονίκη, καθώς ο μέσος επενδυτής πρώτα από όλα διαλέγει την τοποθεσία και συνήθως κοιτάζει κατά προτεραιότητα την πρωτεύουσα και τα μεγάλα αστικά κέντρα.
Αλλά στον τομέα της φιλοξενίας, υπάρχει εννοείται πολύ μεγάλο ενδιαφέρον για νησιά όπως η Κρήτη, και εδώ και αρκετά χρόνια η Λευκάδα -η οποία είναι προσβάσιμη και οδικώς. Περιορισμένο ενδιαφέρον συγκεντρώνει η Εύβοια, παρότι είναι το δεύτερο μεγαλύτερο νησί της Ελλάδας και έχει κι αυτή οδική πρόσβαση.
Πολλοί επενδυτές στο Ισραήλ δεν τη γνωρίζουν ή δεν τη θεωρούν διεθνή τουριστικό προορισμό. Από την εμπειρία μου στην αγορά της Αττικής δε, βλέπω ότι, σε αντίθεση με άλλες εθνικότητες όπως τους Ρώσοι, Κινέζους κι Άραβες, οι Ισραηλινοί δεν έχουν ενδιαφέρον για τα νότια προάστια της Αττικής, την αθηναϊκή Ριβιέρα, πιθανώς επειδή θεωρούν ότι έχουν ήδη πολύ υψηλό entry point (τιμή εισόδου στην αγορά)», σημειώνει επισημαίνοντας ότι -επίσης σε αντίθεση με τις προαναφερθείσες εθνικότητες- οι Ισραηλινοί δεν δείχνουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον και για το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» στην Ελλάδα.
«Γερανοί δεν υπάρχουν αρκετοί», αλλά η κατασκευή έχει αρχίσει να κινείται
Προσθέτει ότι παρότι σήμερα δεν βλέπει πολλούς γερανούς -και άρα εργοτάξια- στην Αθήνα, υπάρχουν περιθώρια ανάπτυξης της αγοράς real estate και ήδη εντοπίζει παραδείγματα ανέγερσης νέων κτιρίων σε περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, ο Νέος Κόσμος και η συνοικία Γκύζη, αλλά και τάση για εκ βάθρων ανακαίνιση διαμερισμάτων, για τα οποία υπάρχει ισχυρή ζήτηση και από φοιτητές. Επιπλέον, λέει, στα βόρεια προάστια της Αθήνας φαίνεται πως υπάρχει ζήτηση, αλλά όχι επαρκής προσφορά ακινήτων.
Τα προβλήματα και οι προκλήσεις
Ποια είναι τα βασικά προβλήματα και προκλήσεις, που αντιμετωπίζουν στην Ελλάδα οι Ισραηλινοί επενδυτές στον χώρο του real estate; Πέραν του προβλήματος με τα τραπεζικά δάνεια, που ήδη αναφέρθηκε και κατά τον κ. Μαόζ απομακρύνει μεσαίους επενδυτές με κεφάλαια 1-2 εκατ. έως και 10 εκατ. ευρώ προς τοποθέτηση, στις μικρότερες επενδύσεις, των 600.000- 1 εκατ. ευρώ, σημαντικό πρόβλημα είναι και το γεγονός ότι συχνά οι πωλητές ζητούν το τίμημα του ακινήτου σε μετρητά…
Ως έτερο πρόβλημα εντοπίζει την έλλειψη διαφάνειας στην αγορά. Όπως λέει, στο Ισραήλ υπάρχει βάση δεδομένων «στην οποία μπορείς να δεις όλες τις συναλλαγές, να ξέρεις πχ, ποιες συναλλαγές έγιναν το προηγούμενο διάστημα στον τρίτο όροφο του οικήματος στο οποίο θέλεις να αγοράσεις ένα διαμέρισμα». Προκλήσεις για τους υποψήφιους αγοραστές αποτελούν επίσης -όπως λέει- η έλλειψη επαρκών διασφαλίσεων από τους εργολάβους στην Ελλάδα, αλλά και οι εγγυήσεις και το δίκαιο γύρω από τους ενοικιαστές.
«Συχνά οι ξένοι επενδυτές στην Ελλάδα αντιμετωπίζονται με επιφύλαξη. Νομίζω πως πρέπει να γίνει σαφές ότι οι επενδύσεις αυτές βελτιώνουν τις υποδομές και φέρνουν εισόδημα και θέσεις εργασίας στη χώρα με καλούς μισθούς μάλιστα, σε κατασκευαστές, ηλεκτρολόγους, υδραυλικούς, βαφείς και πολλά ακόμα επαγγέλματα», καταλήγει.
Η νέα γεωγραφία στην αγορά των ακινήτων – Οι παράγοντες που καθορίζουν τις τιμές
Η ραγδαία και ασύμμετρη αύξηση των εμπορικών αξιών, κυρίως σε περιοχές της Αθήνας και δευτερευόντως στην υπόλοιπη χώρα, δημιούργησε ένα νέο τοπίο στον χάρτη τιμών πωλήσεων στα ακίνητα.
Η άνοδος σε ορισμένες περιπτώσεις περιοχών έφτασε το 100% και έφερε την αγορά στα προ κρίσης επίπεδα. To γεγονός αυτό ενισχύει την πεποίθηση ότι η ακίνητη περιουσία εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα καλύτερα καταφύγια αποταμιεύσεων για μακροπρόθεσμους επενδυτές, αναφέρει η Ακαδημία real estate της newdeal, με αφορμή την ολοκλήρωση της έρευνας που αναδεικνύει την νέα γεωγραφία τιμών.
